人生での大きな買い物であるマイホームですが、資金については、その出所や、親子や夫婦で購入する際には持分割合を注意しないと思わぬ形で贈与税がかかってしまうことがあります。
今回は、不動産購入における資金面における注意点について書きます。
不動産の登記名義と割合
不動産を購入すると、所有者の名義を登記します。その名義は、不動産購入の資金の負担した人がどのぐらい負担したかにより登記することとなります。
例えば、不動産の購入代金が3,000万円だとして、夫が2000万円・妻が1,000万円を負担した場合、所有者の持分割合は、夫が2/3で妻が1/3となります。
ここでの資金提供ですが、本人の資金とみなされるものは、貯金や自分で投資した株等を売却したお金、過去にもらった財産、金融機関からの借入を原資としたもの等になり、これらは本人の資金になります。
一方、妻や親名義の預金を自己資金とした場合は本人の資金とはなりません。贈与を受けたものとして扱われてしまいます。
持分割合が実際の資金を出した割合と違う場合贈与になる可能性が
登記の持分は資金を出した割合で登記しないといけません。出した資金よりも割合的に大きい持分比率で登録した場合、出した資金より少ない持分で登録した者から資金の贈与をされたものとして、贈与税が課税されることになってしまいます。
上記の例以外にもお金の受け渡しが無いのに財産の名義変更をした場合や、借金を免除してもらったとき、無利子で親などから借入したとき、時価よりも著しく安い価額で買い受けたときも該当します。
なお、贈与税を支払うのは、贈与を受けた者です。
共働き夫婦で、収入は同じぐらいだが夫名義の預金が極端に多い場合
共働きで何年も経っており、預貯金の区分がつかない夫婦の場合は、半分ずつで払ったとしても夫の預金名義だからという理由で夫の割合が高くなってしまうと考えるかもしれません。ただこの場合、夫名義の預金を妻のマイホーム購入資金に使っても問題ありません。預貯金の区分が付かない場合、次のような計算で預金を区分することができます。
夫婦の出資金額✖️妻の過去5年分の年収/夫婦の過去5年分の年収 = 妻の出資金額
年収の多さで按分することができます。
なお、専業主婦の場合の本人の資金と認められる預金は、専業主婦前の勤務時代の預金、実の親から相続でもらった財産などが当てはまります。
資金援助、贈与の特例について
資金の贈与の特例については色々ありますが、主だったものを書いておきます。
夫から妻へのマイホーム贈与の特例
婚姻期間20年以上の夫婦間で、マイホーム購入資金の贈与を受けた場合、2000万円（基礎控除と合わせれば2110万円）までの金額は贈与税がかかりません。
適用条件
・婚姻期間20年以上（内縁関係は認められない）
・居住用不動産かその取得のための金銭
・翌年3月15日まで住み、その後も住み続けること
・一生に一度の適用（同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度の適用）
・申告が必要（贈与税が発生しない場合でも申告が必要）
マイホームの贈与税の特例（親から子へのマイホーム贈与の特例）
こちらは夫婦間ではなく親子間でのお話になりますが、住宅取得等資金を直系尊属（親・祖父母）から贈与を受けた場合、一定の金額が非課税となる制度です。一定の金額とは2024年2月現在、省エネ住宅等が1000万円、それ以外の住宅が500万円となっています。基礎控除の贈与と合わせればプラス110万円が非課税となります。
相続時精算課税制度
この制度は、贈与年の1月1日において、60歳以上の親・祖父母が、18歳以上の推定相続人である子又は18歳以上の孫に対し財産を贈与した場合、贈与財産累計2500万円まで贈与税の課税をしないというものです。2024年現在、この金額に基礎控除の110万円を加算した金額を超過した金額に20％の贈与税が発生します。尚、この制度は、相続が発生した場合、別途相続税が発生する可能性がありますので、適用の際は十分検討し注意する必要があります。
まとめ
今回はマイホームを購入する場合の資金に関することを書きました。頭金として出す金額の出所はしっかり把握しておく必要があります。出所がおかしいところからだと、贈与税が発生してしまう可能性がありますので注意しましょう。
スリーグッドシングス
- 肝臓のエコー検査で問題無いことが判明
- 東京マラソン前食事制限がうまくいっている
- お酒を控えている
